Многие предприниматели уверены: купил — мой, делаю что хочу. С государственной недвижимостью это правило не работает.
Если вы арендуете помещение у города или региона и планируете его выкупить, готовьтесь к ограничению. Сразу перепродать этот объект не получится. И это не случайная оговорка в договоре, а требование закона.
ОТКУДА ВЗЯЛОСЬ ЭТО ОГРАНИЧЕНИЕ
Малый и средний бизнес имеет особое право: выкупить арендованное государственное или муниципальное помещение без торгов. Это называется преимущественное право выкупа. Оно закреплено в Федеральном законе № 159-ФЗ, который действует с 2008 года и регулирует именно такие сделки между предпринимателями и государством.
Логика закона простая. Государство продаёт помещение дешевле рынка и в рассрочку — специально чтобы поддержать бизнес, который там работает. Не для того, чтобы предприниматель тут же перепродал объект с прибылью и ушёл. Именно поэтому закон вводит запрет на перепродажу в течение определённого срока после выкупа.
Конкретный срок прописывается в договоре купли-продажи с государством. Как правило, это 3 года с момента регистрации права собственности. Всё это время помещение должно использоваться по назначению — для ведения бизнеса, а не для перепродажи или сдачи в аренду третьим лицам в коммерческих целях.
ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ НАРУШИТЬ ЗАПРЕТ
Представьте: предприниматель Сергей арендовал небольшой офис у администрации города 5 лет, выкупил его по льготной цене с рассрочкой на 5 лет, а через год решил продать — цены на недвижимость выросли, появился выгодный покупатель. Сделку он провёл, деньги получил.
Через несколько месяцев к нему пришли с претензией из муниципалитета. Сделка была оспорена в суде. Помещение вернули государству. Сергей потерял и объект, и деньги, которые успел вложить в ремонт.
Это не выдумка — подобные споры регулярно рассматриваются арбитражными судами. Муниципалитет вправе потребовать расторжения договора купли-продажи, если покупатель нарушил условие о запрете перепродажи. Суды в таких случаях, как правило, встают на сторону государства.
Помимо расторжения договора, предпринимателю грозит потеря всех вложений в объект и судебные расходы. Если рассрочка ещё не выплачена — долг при этом никуда не исчезает.
КАК УСТРОЕН ВЫКУП И ЧТО НУЖНО ПРОВЕРИТЬ ДО СДЕЛКИ
Право на льготный выкуп есть не у всех. Чтобы им воспользоваться, нужно одновременно соответствовать нескольким условиям.
Первое: вы должны быть включены в реестр субъектов МСП. Проверить это можно на сайте налоговой службы — nalog.gov.ru, раздел «Реестр МСП». Если вас там нет, право выкупа без торгов вам недоступно.
Второе: помещение должно быть в аренде у вас непрерывно не менее 2 лет до момента подачи заявления о выкупе.
Третье: у вас не должно быть долгов по арендной плате на дату обращения.
Четвёртое: помещение не должно входить в перечень имущества, которое власти решили оставить только в аренде (такие перечни есть у каждого региона и муниципалитета — их публикуют на официальных сайтах администраций).
Если всё сходится, вы подаёте заявление в орган, управляющий государственным имуществом (в городах это чаще всего Департамент городского имущества или Комитет по управлению имуществом). Они обязаны ответить в течение 30 дней.
ЧТО ПРОВЕРИТЬ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Прежде чем подписывать договор с государством, найдите в нём раздел об ограничениях. Там должно быть прямо написано: в течение какого срока нельзя перепродавать, можно ли сдавать в субаренду, что будет при нарушении.
Если срок запрета в договоре не указан явно, это не значит, что его нет. Ограничение всё равно действует по закону. Поэтому перед подписанием покажите договор юристу. Цена ошибки — потеря объекта и всех вложений.
Отдельно проверьте условия рассрочки. По закону № 159-ФЗ государство обязано предоставить рассрочку на срок не менее 5 лет. На сумму остатка начисляются проценты — не выше ключевой ставки Банка России на дату заключения договора. Уточните ставку заранее, она влияет на итоговую переплату.
ЧТО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ В ПЕРИОД ЗАПРЕТА
В течение срока ограничения нельзя продавать помещение третьим лицам. Нельзя дарить его. Нельзя вносить в уставный капитал другой компании как имущественный взнос. Фактически любое отчуждение (то есть передача права собственности кому-то ещё) запрещено.
При этом вы можете пользоваться помещением сами, делать ремонт, развивать бизнес. Также обычно разрешено передавать его в залог банку для получения кредита — но этот момент тоже лучше уточнить в тексте вашего конкретного договора.
ПРАКТИЧЕСКИЙ АЛГОРИТМ: ЧТО ДЕЛАТЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ
Шаг первый: проверьте себя в реестре МСП на сайте nalog.gov.ru. Если вас нет — сначала разберитесь с этим, иначе заявление отклонят.
Шаг второй: запросите в администрации перечень имущества, предназначенного только для аренды. Убедитесь, что ваше помещение туда не входит.
Шаг третий: подайте заявление о выкупе в Департамент или Комитет по управлению имуществом вашего города или района.
Шаг четвёртый: получив проект договора, проверьте срок запрета на перепродажу, условия рассрочки и процентную ставку. Не подписывайте без чтения этих пунктов.
Шаг пятый: зарегистрируйте право собственности в Росреестре. С этой даты отсчитывается срок ограничения.
Шаг шестой: не совершайте никаких сделок по отчуждению объекта до истечения запретного срока. Если планируете что-то нестандартное — сначала проконсультируйтесь с юристом.
Если у вас уже идёт аренда государственного помещения или вы только рассматриваете выкуп — задайте вопрос юристам на нашем сайте. Разберём вашу конкретную ситуацию и проверим договор до подписания.