Большинство риелторских агентств уверены, что раз агент — самозанятый, то все налоговые заботы на нём. Это опасное заблуждение, которое уже обошлось многим компаниям в сотни тысяч рублей доначислений.
Разберём, как правильно выстроить работу с самозанятым агентом и где чаще всего возникают проблемы, из-за которых налоговая переквалифицирует эти отношения в трудовые.
ЧТО ТАКОЕ САМОЗАНЯТОСТЬ И КАК ОНА РАБОТАЕТ
Самозанятость — это специальный налоговый режим, официально он называется налог на профессиональный доход (НПД). Человек платит со своих доходов 4% (если работает с физлицами) или 6% (если работает с компаниями и ИП). Никакого НДФЛ, никаких страховых взносов — он платит сам, а агентство за него ничего не должно.
Это регулирует Федеральный закон от 27 ноября 2018 года N 422-ФЗ. Он устанавливает, кто может быть самозанятым, какие есть ограничения и как считается налог.
Главное ограничение: доход самозанятого не должен превышать 2,4 миллиона рублей в год. Если агент вышел за этот порог — он автоматически теряет статус самозанятого. Агентство, которое продолжает платить ему как самозанятому, внезапно оказывается должно удержать НДФЛ и заплатить страховые взносы. Это уже не мелкий вопрос: взносы — это ещё около 30% сверх выплаченной суммы.
ТРИ ПРИЗНАКА, ПО КОТОРЫМ НАЛОГОВАЯ ПЕРЕКВАЛИФИЦИРУЕТ ДОГОВОР
Налоговая смотрит не на название договора, а на то, как фактически выстроена работа. Если картина напоминает трудовые отношения — доначислят налоги и взносы как за штатного сотрудника.
Первый признак: агент работает только с вашим агентством. Самозанятый по закону — это независимый исполнитель. Если он фактически привязан к одной компании, не ищет других клиентов и получает деньги только от неё — налоговая считает это маскировкой трудового договора.
Второй признак: агентство контролирует режим работы. Если агент обязан приходить к определённому времени, отчитываться о каждом шаге, использовать только корпоративные инструменты — это признаки трудовых отношений. Самозанятый сам решает, когда и как работать, и отвечает за результат, а не за процесс.
Третий признак: агент работал у вас по трудовому договору в последние два года. Закон N 422-ФЗ прямо запрещает платить самозанятому, если он был вашим штатным сотрудником меньше двух лет назад. Некоторые агентства пытаются сэкономить, переводя действующих агентов в самозанятые — налоговая это видит и доначисляет всё, что «сэкономили».
Пример из практики: агентство недвижимости в регионе заключило договоры с десятью самозанятыми агентами. Все десять работали только с этим агентством, приходили на обязательные планёрки по понедельникам, использовали корпоративную CRM. По итогам проверки налоговая переквалифицировала договоры в трудовые и доначислила НДФЛ и страховые взносы за два года — суммарно около 1,8 миллиона рублей, плюс штрафы и пени.
КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ДОГОВОР С САМОЗАНЯТЫМ АГЕНТОМ
Договор должен быть гражданско-правовым — например, договор оказания услуг или агентский договор. В нём нужно избегать формулировок, которые звучат как трудовые: «рабочее время», «должностные обязанности», «ежемесячное вознаграждение в фиксированном размере».
Что стоит прописать в договоре:
Конкретный результат, за который платите — например, «организация и проведение показов объекта» или «сопровождение сделки купли-продажи до подписания договора». Не «выполнение агентских функций» — это размытая формулировка.
Размер вознаграждения за каждую сделку или услугу. Фиксированная ежемесячная выплата, не привязанная к результату, — серьёзный риск. Она похожа на зарплату.
Указание, что самозанятый сам несёт расходы на свою деятельность и самостоятельно уплачивает налоги. Это стандартная защитная оговорка.
Срок договора. Бессрочный договор с самозанятым — тревожный сигнал для налоговой.
КАК ПРОВЕРИТЬ СТАТУС САМОЗАНЯТОГО И ЗАЧЕМ ХРАНИТЬ ЧЕКИ
Перед каждой выплатой агентство должно убедиться, что человек действительно является самозанятым. Это делается через официальный сервис ФНС на сайте npd.nalog.ru — там можно проверить статус по ИНН прямо в день оплаты.
Зачем это важно: если агент к моменту выплаты уже потерял статус самозанятого (например, превысил лимит дохода или сам снялся с учёта), а агентство этого не проверило, — налоговая обяжет агентство удержать НДФЛ и заплатить взносы. Причём задним числом.
После каждой оплаты самозанятый должен выдать чек через приложение «Мой налог». Этот чек — единственное документальное подтверждение, что деньги выплачены самозанятому, а не наёмному работнику. Храните чеки вместе с актами выполненных работ. Без чека агентство теряет право отнести эту выплату на расходы при расчёте налога на прибыль или УСН.
Статья 15 Федерального закона N 422-ФЗ устанавливает: самозанятый обязан передать чек заказчику. Если он этого не делает — это его нарушение, но проблемы при проверке будут у вас.
ЧТО ГРОЗИТ АГЕНТСТВУ ЗА НАРУШЕНИЯ
Если налоговая признает договоры с самозанятыми фактически трудовыми, последствия такие:
Доначисление НДФЛ — 13% (или 15% с доходов свыше 5 миллионов рублей) с каждой выплаты.
Доначисление страховых взносов — около 30% сверх суммы выплат.
Штраф за неудержание НДФЛ — 20% от недоплаченной суммы (статья 123 Налогового кодекса).
Пени за каждый день просрочки.
В особо крупных случаях — уголовная ответственность по статье 199.1 УК (уклонение от обязанностей налогового агента).
Всё это рассчитывается за три предшествующих года. Даже одно агентство с пятью-шестью агентами может получить доначисление на несколько миллионов рублей.
ЧТО ДЕЛАТЬ ПРЯМО СЕЙЧАС
Шаг первый: проверьте все действующие договоры с самозанятыми. Посмотрите, нет ли в них признаков трудовых отношений — фиксированных выплат, графика работы, единственного заказчика.
Шаг второй: проверьте, не истёк ли двухлетний срок с момента увольнения тех агентов, которых вы перевели в самозанятые. Если нет — либо верните их в штат, либо ждите окончания срока.
Шаг третий: настройте процедуру проверки статуса самозанятого перед каждой выплатой. Это занимает две минуты на сайте ФНС и страхует вас от неприятных сюрпризов.
Шаг четвёртый: убедитесь, что все прошлые чеки от самозанятых сохранены. Если каких-то нет — попросите агентов восстановить их через приложение «Мой налог».
Если вы не уверены, насколько ваши договоры соответствуют требованиям, — лучше проконсультироваться с налоговым юристом до проверки, а не после. Задайте вопрос специалистам нашего сайта — разберём вашу ситуацию и поможем снизить риски.