Многие компании платят налог на имущество больше, чем должны. Просто потому что не знают, как правильно оспорить кадастровую стоимость или в каких случаях вообще можно не платить. Верховный Суд разобрал несколько ситуаций, которые годами были предметом споров между бизнесом и налоговой. Давайте разберём, что это значит на практике.
ЧТО ТАКОЕ НАЛОГ ПО КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ И КОГО ОН КАСАЕТСЯ
Налог на имущество организаций считается двумя способами. Первый — по остаточной балансовой стоимости (то есть по данным бухучёта). Второй — по кадастровой стоимости. Это цифра, которую государство устанавливает для каждого объекта недвижимости отдельно. Она часто оказывается выше рыночной.
Платить по кадастру обязаны компании, у которых есть торговые центры, офисы, склады и другие объекты из специального регионального перечня. Ставка налога — до 2% от кадастровой стоимости в год. Это регулирует статья 378.2 Налогового кодекса. Она определяет, какие именно объекты попадают под кадастровое налогообложение.
Для среднего бизнеса суммы бывают очень серьёзными. Представьте: компания владеет офисным зданием в региональном центре с кадастровой стоимостью 80 миллионов рублей. Налог за год — до 1,6 миллиона рублей. Если кадастровая стоимость завышена хотя бы на треть, переплата составит больше 500 тысяч рублей ежегодно.
ЧТО РАЗЪЯСНИЛ ВЕРХОВНЫЙ СУД: ГЛАВНЫЕ ВЫВОДЫ
Первый важный вывод касается включения объектов в региональный перечень. Налоговая и региональные власти иногда вносили в перечень здания, которые формально не подходят под критерии кадастрового налогообложения. Верховный Суд подтвердил: само по себе попадание в перечень не означает, что вы обязаны платить налог по кадастру. Если объект не соответствует критериям статьи 378.2 НК, компания вправе оспорить включение и пересчитать налог.
Второй вывод — про смешанное использование зданий. Допустим, компания владеет зданием, где часть площадей сдаётся в аренду под офисы, а часть используется как производственный цех. Раньше налоговая нередко облагала по кадастру всё здание целиком. Верховный Суд указал: нужно смотреть на фактическое использование. Если производственная часть явно не торговая и не офисная — она не должна автоматически тянуть за собой кадастровый расчёт для всего объекта.
Третий вывод касается момента, с которого применяется изменённая кадастровая стоимость. Если суд или комиссия снизили кадастровую стоимость вашего объекта, пересчёт налога начинается с 1 января того года, в котором вы подали заявление об оспаривании. Это прямо следует из статьи 403 НК в связке с позицией Верховного Суда. То есть ждать, пока решение вступит в силу, не нужно — налог пересчитают задним числом за весь год.
КАК ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ: ПОШАГОВЫЙ ПОРЯДОК
Шаг первый. Запросите выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью вашего объекта. Это делается через сайт Росреестра бесплатно или через МФЦ. Сравните эту цифру с рыночными ценами на похожие объекты в вашем районе.
Шаг второй. Если разница существенная (как правило, от 20-30% и выше), закажите независимую оценку рыночной стоимости у лицензированного оценщика. Стоимость такой оценки — от 15 000 до 80 000 рублей в зависимости от объекта и региона.
Шаг третий. Подайте заявление в комиссию при Росреестре или сразу в суд. Комиссия — быстрее и дешевле, суд — надёжнее, если комиссия отказала. Срок рассмотрения в комиссии — 30 дней. Госпошлина при подаче в суд — 300 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для организаций (статья 333.19 НК).
Шаг четвёртый. После положительного решения подайте уточнённую налоговую декларацию за тот год, в котором подавали заявление. Налоговая пересчитает сумму и либо вернёт переплату, либо зачтёт её в счёт будущих платежей. Возврат происходит в течение месяца после подачи заявления о возврате (статья 78 НК — она даёт право вернуть любой излишне уплаченный налог).
ТИПИЧНЫЕ ОШИБКИ, ИЗ-ЗА КОТОРЫХ КОМПАНИИ ТЕРЯЮТ ДЕНЬГИ
Пример из практики: производственная компания из Екатеринбурга владела зданием, часть которого сдавалась в аренду небольшому магазину — около 15% от общей площади. Региональные власти внесли всё здание в перечень кадастровых объектов. Компания платила налог по кадастру со всего здания три года подряд. Переплата составила больше 900 тысяч рублей. После обращения в суд налог пересчитали только за последние три года — это стандартный срок исковой давности по налоговым спорам.
Главные ошибки здесь две. Первая — компании не проверяют, попал ли их объект в региональный перечень и обоснованно ли это. Перечни публикуются на сайтах региональных правительств, их можно найти в открытом доступе. Вторая ошибка — затягивают с оспариванием. Чем дольше ждёте, тем больше теряете: вернуть можно только за три последних года.
Ещё одна типичная ситуация: компания оспорила кадастровую стоимость и выиграла, но не подала уточнённую декларацию. Налоговая сама ничего не пересчитает — нужно действовать самостоятельно.
ЧТО ДЕЛАТЬ ПРЯМО СЕЙЧАС
Если ваша компания владеет недвижимостью и платит налог на имущество, проверьте три вещи.
Первое: найдите региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, и убедитесь, что ваше здание включено туда обоснованно.
Второе: сравните кадастровую стоимость с рыночной. Если разница заметная — закажите оценку.
Третье: если объект используется не только как офис или торговая площадь, убедитесь, что налог считается корректно с учётом фактического назначения каждой части здания.
Срок исковой давности по налоговым спорам — три года. Это значит, что если переплата была в 2023 году, вернуть её ещё можно. Но только если действовать сейчас.
Если у вас есть вопросы по конкретной ситуации с налогом на имущество — задайте их юристам на нашем сайте. Разберём ваш случай и подскажем, есть ли смысл оспаривать.